議事處

中華民國109年12月24日

台立內字第1094002091號

普通件

如說明二
主旨：院會交付審查行政院函請審議，及時代力量黨團、委員張宏陸等18人、委員郭國文等16人、委員曾銘宗等20人、委員王美惠等18人分別擬具「平均地權條例部分條文修正草案」與民眾黨黨團擬具「平均地權條例第四十七條、第四十七條之三及第八十一條之二條文修正草案」案，業經併案審查完竣，復請查照，提報院會公決。
說明：
一、復貴處109年3月25日台立議字第1090700736號、109年6月2日台立議字第1090702583號及109年12月18日台立議字第1090704207號、1090704556號、1090704566號、1090704567號、1090704568號函。
二、檢附審查報告1份。（含條文對照表）

議事處

內政委員會

（參閱議案關係文書）
實施都市平均地權條例於四十三年八月二十六日公布施行後，於六十六年二月二日修正公布名稱為平均地權條例，其後歷經十七次修正，最近一次係於一百零八年七月三十一日修正公布。茲為精進不動產成交案件實際資訊申報登錄（以下簡稱申報登錄）制度，促進不動產交易資訊更加透明，並賦予主管機關查核權以確保資訊正確性，爰擬具「平均地權條例」部分條文修正草案，其修正要點如下：
(一)為促進申報登錄資訊更為透明、正確，修正將成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件，另增訂主管機關查核權及查核範圍相關規定。（修正條文第四十七條）
(二)增訂自行銷售預售屋者，應於銷售前以書面報請所在地之直轄市、縣（市）主管機關備查，並應於簽訂買賣契約書之日起三十日內申報登錄資訊。（修正條文第四十七條之三）
(三)為遏止申報登錄義務人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬情事，修正罰責對於屢不改正者加重罰鍰額度；另增訂違反自行銷售預售屋申報登錄規定、規避、妨礙或拒絕查核及違反自行銷售預售屋前應報備查規定之罰責。（修正條文第八十一條之二）
(四)增訂本次修正條文施行日期由行政院另定之規定。（修正條文第八十七條）

（參閱議案關係文書）
有鑑於業界已有多個地址全揭露平台且無引發隱私疑慮，並衡量各國實價登錄平台地址全揭露是基本功能，且經媒體調查近八成消費者支持地址全揭露、將近九成四的消費者支持預售屋交易30日內揭露，現行不動產買賣交易之透明度不足，以及政府查核買賣資訊之公權力不彰，耑此應儘速建立不動產交易透明制度，消減買賣雙方資訊落差、提升政府查核預售屋定型化契約等查核權力並加重罰則，爰擬具「平均地權條例部分條文修正草案」。

（參閱議案關係文書）
有鑑於現行實價登錄制度對於資訊揭露並不明確，僅能用「區段化、去識別化」的方式呈現，亦未將預售屋有效納入，以至消費者難以辨識或比對物件，亦無法即時得知預售屋之實價登錄價格。爰此提出「平均地權條例第四十七條、第四十七條之三及第八十一條之二條文修正草案」。並為加強查核實價登錄資訊真實性，賦予主管機關查核權，盼房市交易資訊能夠公開透明，以完備實價登錄2.0制度，健全房地產市場。說明：
(一)為利直轄市、縣（市）主管機關得委任所屬機關辦理實價登錄查核作業，爰將現行第三項移列至第七項並酌修文字。
(二)為揭露完整門牌（地號）以促進不動產交易資訊更加透明，使房地產市場發展更為健全，並考量既有資料揭露完整門牌（地號）對於增進交易資訊透明化之公共利益及整體揭露資訊格式之一致性，爰修正現行第四項文字並移列至第三項，另增訂第八項有關本次修正之條文施行前已揭露資料重新提供查詢之規定。
(三)房地合一課徵所得稅制度於相關配套措施建立並完成修法後，已於一百零五年一月一日施行，現行條文第五項規定已無實益，爰予刪除。至於本項刪除施行前已登錄之不動產交易價格資訊，其運用仍應受現行條文之拘束。
(四)為加強查核實價登錄資訊真實性，賦予直轄市、縣（市）主管機關查核權，以確保資訊正確性，避免投機炒作情事，爰增訂第五項。
(五)直轄市、縣（市）主管機關查核權之行使，應以確保實價登錄資訊正確性之目的為限，例如向金融機構要求查詢、取閱之有關文件，應以與不動產交易價格相關之資金流向及貸款金額等資訊為限，以符合比例原則，爰增訂第六項。
(六)為促進預售屋交易資訊更臻透明、即時，爰將起造人或建築業者等自行銷售預售屋部分一併納入實價登錄制度範圍，由自行銷售預售屋者簽訂預售屋買賣契約書後三十日內辦理實價登錄。至於起造人或建築業者如委託不動產經紀業代銷預售屋，則由受託之不動產經紀業依不動產經紀業管理條例第二十四條之一辦理，起造人或建築業者等免於銷售前報請備查及辦理實價登錄，爰以第一項但書排除之……」。
(七)為避免消費爭議及加強預售屋買賣契約符合應記載及不得記載規定，爰於本條第1項增加建商銷售預售屋時應辦理預售屋定型化契約申報備查，委託不動產經紀業代銷者亦應申報備查之規定。
(八)增加預售屋定型化契約備查罰則。

為促進不動產成交資訊更為透明、正確，修正將成交案件之門牌、地號完整揭露，並溯及已揭露案件，並增訂主管機關查核權及查核範圍相關規定（第47條）；增訂自行銷售預售屋者，應於銷售前以書面報請所在地之直轄市、縣（市）主管機關備查，並應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報登錄資訊（第47條之3）；為遏止申報登錄義務人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬，修正對於屢不改正者加重罰鍰額度，並增訂違反自行銷售預售屋申報登錄規定、規避、妨礙或拒絕查核及違反自行銷售預售屋前應報備查規定之罰責（第81條之2）；另增訂修正條文施行日期另定之規定（第87條）。

(1)民眾黨黨團、時代力量黨團、委員郭國文等16人、委員曾銘宗等20人、委員張宏陸等18人及委員王美惠等18人提案揭露完整門牌、地號並溯及已揭露案件；增訂主管機關查核權及查核範圍，本部敬表同意。惟就查核權部分，建議再區分中央主管機關與直轄市、縣（市）主管機關之查核對象，以避免查核權過度擴張之疑慮。
(2)民眾黨黨團提案刪除價格資訊作為課稅依據之限制部分，考量房地合一以實際交易價格課徵所得稅制度之相關配套措施已建立及完成修法，並自105年1月1日施行，該規定之限制似已無必要，本部尊重貴委員會審議結果。

(1)民眾黨黨團、時代力量黨團、委員郭國文等16人、委員曾銘宗等20人、委員張宏陸等18人及委員王美惠等18人提案增訂自售預售屋者應於銷售前以書面將銷售資訊報請備查，並應於簽訂買賣契約書30日內申報登錄資訊，本部敬表同意。
(2)民眾黨黨團、時代力量黨團、委員曾銘宗等20人、委員張宏陸等18人提案將預售屋買賣定型化契約納入備查範圍，有助於預售屋市場管理，本部敬表同意。

民眾黨黨團、時代力量黨團、委員郭國文等16人、委員曾銘宗等20人、委員張宏陸等18人及委員王美惠等18人提案增訂屢不改正加重處罰及規避、妨礙或拒絕查核與違反自行銷售預售屋前應報備查規定之罰責，本部敬表同意。惟就成屋及預售屋買賣未依限申報或申報價格不實之罰責，建議按建物戶（棟）數處罰，以嚇阻有心人士炒作。

委員張宏陸等18人提案增訂申報登錄資訊不得以營利為目的轉錄、轉售、提供下載或交付他人使用；公務或學術用途資料申請減半收費；查核前應以書面附記理由通知受查核者。考量對外揭露資訊並未包含個人資料，且目前已定期免費提供Open Data批次資料以利民間加值運用；資料申請減半收費之情況於現行「內政部及所屬機關提供政府資訊收費標準」已有規定；而查核前先以書面附記理由通知，恐影響查核成效，建議免予增訂。

(1)委員郭國文等16人提案增訂預售屋全面由銷售者申報。按現行規定委託銷售之預售屋，係由代銷業申報，且得依「不動產經紀業管理條例」專法管理；考量制度之穩定性，建議該類委託銷售之預售屋，仍維持由代銷業申報。
(2)委員曾銘宗等20人及委員王美惠等18人提案增訂預售屋買賣契約變更、轉讓或解除亦須申報。考量買賣契約簽訂後契約變更或解除事由，並不影響成交當時雙方合意之價格與條件，且實務上行政機關不易掌握變更或解除契約行為；而預售屋買賣契約轉讓性質上為債權讓與，與一般買賣有別，將其納入申報恐成為哄抬價格工具，建議免予增訂。
(3)委員王美惠等18人提案增訂由自售預售屋者與買受人共同申報；預售屋申辦所有權移轉登記時如權利人非原始買受人，應以其取得價格申報。考量自售預售屋者多為建築業者，而預售屋產品資訊係由其規劃與掌握，故建議由其單獨申報；而預售屋辦理所有權移轉登記時以最後一手取得價格申報，恐造成買賣雙方對於成交價格認定爭議，建議依現行規定以預售屋買賣契約所載成交價格申報。
以上報告，敬請各位委員指教，謝謝！
十一、經報告及詢答完畢，進行逐條審查；與會委員咸認為精進不動產成交案件實際資訊申報登錄制度，促進不動產交易資訊更加透明，並賦予主管機關查核權以確保資訊正確性；爰將全案審查完竣，並決議如下：
(一)第四十七條及第八十七條，均照行政院提案通過。
(二)第四十七條之三，修正如下：
第四十七條之三　　銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。
銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，不在此限。
第一項備查，準用第四十七條第三項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定；其備查內容及方式之辦法，由中央主管機關定之。
第二項申報登錄資訊，準用第四十七條第三項、第四項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定。
銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。
前項書面契據，不得轉售予第三人。
(三)第八十一條之二，照委員張宏陸等18人提案，修正如下：
第八十一條之二　　違反第四十七條第二項規定，未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰；其含建物者，按戶（棟）處罰。
有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰；其含建物者，按戶（棟）處罰：
一、違反第四十七條第二項規定，申報登錄價格資訊不實。
二、違反第四十七條之三第二項規定，未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實。
有下列情形之一者，由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰：
一、金融機構、權利人、義務人、地政士或不動產經紀業違反第四十七條第六項或第四十七條之三第三項及第四項準用第四十七條第六項規定，規避、妨礙或拒絕查核。
二、違反第四十七條之三第一項規定，未於銷售前以書面將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約報備查。
有下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰：
一、違反第四十七條第二項規定，申報登錄價格以外資訊不實。
二、違反第四十七條之三第二項規定，申報登錄價格及交易面積以外資訊不實。
銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣十五萬元以上一百萬元以下罰鍰：
一、銷售預售屋者，自行銷售或委託代銷，違反第四十七條之三第五項規定。
二、預售屋買受人，違反第四十七條之三第六項規定。

1.有鑑私法人購買住宅亦會影響房市，造成政府抑制炒房之效果不彰，媒體曾在2014年報導，北市單一法人囤積高達673間住宅的情況，但目前近2年以私法人名義囤房的情況如何，並未有資訊公布。綜上，若未來實價登錄2.0正式上路後，內政部應於三讀後公布6個月內，公布近2年市場上以法人的名義買賣房屋、囤房狀況及研擬私法人購買住宅之規劃方向，並提供予內政委員會參考，以利後續推動抑制炒作房市之政策。
2.本次平均地權條例修正第四十七條之三，將銷售預售屋納入實價登錄之制度，即簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。為避免建商或投機客故意在預售屋銷售初期以登錄不實之價格，哄抬炒作特定建案之市場行情，形成定錨效應，誤導購屋者墊高購買該預售屋之價格。爰請內政部於修法施行後督導各直轄市、縣（市）政府主管機關加強對預售屋登錄資訊之查核，提高查核比率，並研議以電腦估價模型計算合理房價，如有特定個案申報之價格高於合理房價，應即查核並嚴格裁罰，俾維護預售屋交易市場之秩序，杜絕炒房之歪風。
3.鑒於不動產買賣實價登錄價格如有不實，勢必影響民眾對市場交易行情之判斷。對於買賣雙方如有申報價格不實情形，即便依法裁處3萬元至15萬元罰鍰，仍無法遏止有心人士故意申報錯誤價格，此係因為申報不實之實質獲利遠高於被裁罰之金額所致。以台北市政府106-108年之統計資料為例，實價登錄不實之樣態中，仍有高達56%係「無合理理由而誤登房地交易總價」，足見買賣雙方合謀故意提高申報價格之現象依然存在。對此一現象，地方政府主管機關除罰鍰外，仍有其他制裁工具。刑法第214條明定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金」。惟因實價登錄申報不實觸犯公務員登載不實罪而被定罪者，極為少見。爰請內政部督導各直轄市、縣（市）政府對於價格登載不實且情節嚴重之案例，應主動移送司法機關，追究其刑事責任，藉以維護登錄資訊之正確及市場交易之秩序。
4.為健全房地產市場，增加交易資訊之透明及即時性，減少預售屋交易糾紛，針對預售屋納入實價登錄範圍，除由銷售者（或代銷業者）與買受人共同申報相關資訊以外，若買受人再行轉售、變更或是解除預售屋買賣契約，亦應比照首次買賣，再行申報，始符合實價登錄透明及即時性之精神，爰要求內政部應研擬相關修法之可行性評估，並於6個月內向立法院內政委員會提出書面報告。
十二、本案併案審查完竣，擬具審查報告，提報院會討論。院會討論前，不須經黨團協商，並推請沈召集委員發惠於院會討論時作補充說明。
十三、檢附條文對照表1份。