交內政委員會審查。茲接報告，爰於本次會議提出討論。）

請宣讀審查報告。
立法院內政委員會函

「交內政委員會審查。」
二、本院內政委員會於111年12月21日（星期三）召開第10屆第6會期內政委員會第24次全體委員會議，審查上開草案；由內政委員會王召集委員美惠擔任主席，除邀請提案委員、黨團代表說明提案要旨，並邀請相關機關列席報告並備質詢；委員莊瑞雄、林昶佐、李貴敏、江永昌、台灣民眾黨黨團代表張其祿說明提案要旨，內政部代理部長花敬群報告，及行政院消費者保護處、法務部、財政部、經濟部、公平交易委員會、金融監督管理委員會、國家發展委員會、國家通訊傳播委員會等機關派員列席並備質詢。

（參閱議案關係文書）
鑒於住宅為民眾安居所需，不應成為投機與炒作商品，更應避免無合理使用需求者的不公平競爭。惟近來投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象，而換約轉售則是投機獲利最主要管道。此外，私法人在無居住需求下，以住宅做為資產配置與投資標的，均嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益。為抑制房市炒作與阻斷獲利源頭，爰擬具「平均地權條例部分條文修正草案」。說明：
(一)解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。（修正條文第四十七條之三、第八十一條之二）
(二)限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。（修正條文第四十七條之四、第八十一條之三）
(三)重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。（修正條文第四十七條之五、第八十一條之三）
(四)建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。（修正條文第八十一條之四）
(五)管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。（修正條文第七十九條之一）

（參閱議案關係文書）
鑑於近年國內不動產住宅市場交易熱絡，價格屢創新高，購屋者負擔加劇嘖言聲起。此波漲勢雖說有外貿暢旺、台商資金回流及原物料、工資上漲推動等種種因素所致，然不乏有人為趁勢炒作之情；為防杜不動產淪為投機炒作工具，保障國人居住權益，維護市場交易秩序，並精進預售屋、新建成屋成交資訊申報登錄制度，爰提案修正「平均地權條例部分條文修正草案」。說明：
(一)為打擊不動產投機炒作歪風，防杜相關人士利用人頭簽訂不實買賣契約書並申報登陸資訊後再以解除契約方式哄抬房價，混亂市場行情，侵犯民眾權益；另為落實預售屋及新建成屋之實價登錄制度，明定申報登錄之義務人及必須於簽訂或解除買賣契約時都要辦理申報登錄。
(二)另為顧及買受人可能因故無法繼續履行契約的例外情形，明定經直轄市、縣（市）政府主管機關得核准預售屋及新建成屋的買賣契據交易。
(三)明定私法人購買住宅須經報備核准。
(四)建立檢舉獎金制度，提升遏止違規炒作之實效。
(五)增訂各項違規罰責及罰鍰。

（參閱議案關係文書）
有鑒於為防杜不動產淪為炒作工具，保障消費者權益，維護市場交易秩序，並精進預售屋成交資訊申報登錄制度，爰提案修正「平均地權條例部分條文修正草案」。說明：
(一)預售屋買賣契約之解約情形納入申報登錄資訊範圍，並將領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）之定金書面契據納入管理，及增訂銷售預售屋及新建成屋者不得同意或協助轉售該契據。（修正條文第四十七條之三）
(二)增訂直轄市預售屋或新建成屋買賣契約之買受人不得讓與或轉售之限制，其銷售者不得同意或協助契約讓與或轉售，及例外得讓與或轉售之情形。（修正條文第四十七條之四）
(三)增訂任何人不得有不動產炒作行為。（修正條文第四十七條之五）
(四)增訂私法人取得供住宅使用房屋許可制，並限制取得後於一定期限內不得辦理移轉、讓與或預告登記。（修正條文第七十九條之一）
(五)增訂解除預售屋買賣契約申報登錄不實及銷售者違規同意或協助轉售書面契據之罰責。（修正條文第八十一條之二）
(六)增訂預售屋或新建成屋買賣契約違規讓與、轉售，或不動產炒作行為之罰責。（修正條文第八十一條之三）
(七)增訂不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違規之檢舉制度及授權中央主管機關訂定檢舉獎金相關辦法。（修正條文第八十一條之四）
(八)配合實務執行需要，本次修正之條文第四十七條之三、第四十七條之四、第七十九條之一、第八十一條之二、第八十一條之三第一項及第八十一條之四之施行日期授權由行政院定之。（修正條文第八十七條）

（參閱議案關係文書）
鑑於近年來房價飆升居高不下，房地產市場亂象叢生，屢傳不肖業者利用漏洞，不當炒作牟利之情事，以致真正有需求之消費者難以用合理價格取得居住用房屋，長此以往，居住正義難以維繫，國人居住權益亦難予保障。茲為遏止房地產市場不當炒作，補正不動產交易漏洞，爰擬具「平均地權條例部分條文修正草案」。說明：
(一)關於地價評議委員會之組成，以及其成員名單與會議紀錄等，應公告於主管機關網站，以昭公信並有利民眾檢閱（修正條文第四條）。
(二)茲為確保消費者之權益，增訂預售屋買賣及其契約若有解除或變更情形，應於三十日內申報登錄，違規者將按戶棟新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰（修正條文第四十七條之三、第八十一條之二）。
(三)茲為降低紅單交易以避免投資客炒作，宜嚴格懲處並重罰炒作或操弄市場價格之行為。若有散布不實資訊影響不動產交易價格、利用與他人通謀或虛偽交易營造交易活絡表象、利用人頭等方式違規銷售影響市場秩序，以及其他不當之操縱交易價格行為等，由直轄市、縣（市）主管機關按交易戶（棟、筆）處新臺幣一百萬元以上五千萬元以下罰鍰，屆期未改正者，按次處罰（修正條文第四十七條之四、第八十一條之三）。
(四)明定不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違規之檢舉制度，並授權中央主管機關訂定檢舉獎金等相關辦法（修正條文第八十一條之四）。

（參閱議案關係文書）
有鑒於國內不動產市場交易秩序存在部分不肖業者、投機者炒作行為，此舉已成不動產交易價格非理性高漲的因素之一。查一百十一年七月內政部公告之《住宅資訊統計彙報》資料，我國一百十一年第一季之全國房價所得比為9.58倍，一百十年第一季則為9.13倍，房價仍呈上漲趨勢，國民居住負擔沉重，顯示行政院現行「健全房地產市場」政策仍有檢討空間。為營造正常與有秩序之房地交易環境，有必要適度管制與遏止不當投機行為。爰提案修正「平均地權條例部分條文修正草案」。說明：
為促進不動產市場正常發展，爰擬具本條例部分條文修正草案，其修正要點如下：
(一)委員會之政府機關以外之委員應以專家學者為原則，並應上網公告委員名單及會議紀錄。（修正條文第四條）
(二)預售屋買賣契約之解約情形納入申報登錄資訊範圍，並將領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）之定金書面契據納入管理，及增訂銷售預售屋及新建成屋者不得同意或協助轉售該契據，亦不得協助買受人刊登轉售廣告。（修正條文第四十七條之三）
(三)增訂預售屋或新建成屋買賣契約之買受人不得讓與或轉售之限制，其銷售者不得同意或協助契約讓與或轉售，及例外得讓與或轉售之情形，並明訂直轄市或縣（市）政府應於十四日內完成例外申請案之准駁。（修正條文第四十七條之四）
(四)增訂任何人不得有不動產炒作行為。違規對象為銷售預售屋、新建成屋者或不動產經紀業者，主管機關應公告相關資訊（修正條文第四十七條之五）
(五)增訂解除預售屋買賣契約申報登錄不實及銷售者違規同意或協助轉售書面契據、協助刊登廣告之罰責。（修正條文第八十一條之二）
(六)增訂預售屋或新建成屋買賣契約違規讓與、轉售，或不動產炒作行為之罰責，並增加組織體罪責（修正條文第八十一條之三）
(七)增訂不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違規之檢舉制度及授權中央主管機關訂定檢舉獎金相關辦法。（修正條文第八十一條之四）
(八)增訂不法所得獨立追繳制度，轉售書面契據、讓與或轉售買賣契約、不動產炒作行為，除應依本法規定裁處一定金額之罰鍰外，並得於所得利益之範圍內，予以追繳（修正條文第八十一條之五）
(九)本次修正之條文，自公布後六個月施行。（修正條文第八十七條）

（參閱議案關係文書）
有鑑於1990年代日本房地產泡沫，2008年美國次貸金融風暴，現今中國房債危機影響金融市場穩定，皆與不動產不當投機炒作有關。為增進不動產評鑑專業、公正及客觀性，保障消費者權益，抑制房價哄抬現象，穩定交易秩序，早日導正不動產市場健康發展，爰擬具「平均地權條例部分條文修正草案」。說明：
(一)調整地價評議委員會組成成員，移除定義模糊之公正人士參與，並限制業務機關及地方民意代表不得超過學者專家人數，以期增進專業、公正及客觀性。（修正條文第四條）
(二)「實價登錄2.0」並沒有規定預售屋解約必須登錄，造成登錄造假事件屢見不鮮，為強化登錄機制弭補目前預售屋解約免登錄的漏洞，將解約列入必須登錄事項並附加罰則。另，將預售屋或新建成屋之權利轉售納入管理。（修正條文第四十七條之三）
(三)為了有效遏止紅單炒作，規定買方、銷售方皆不可同意或協助讓與、轉售預售屋或新建成屋之權利或刊登讓與轉售廣告，另為避免損及正常交易行為，亦明定例外情形。（新增條文第四十七條之四）
(四)明定禁止各項哄抬炒作行為以導正市場發展，如散布不實資訊、虛假交易、連續買入或加價轉售及其他影響或操縱交易價格秩序，均予重懲。（新增第四十七條之五）
(五)避免不肖人士以公司名義進行炒作，規定私法人購買住宅用房屋須經由中央主管機關許可，並限制其在一定期限內不得移轉、讓與、預告登記。（新增第七十九條之一）
(六)配合相關法律修正明定各項罰責，並加強處罰預售屋或新建成屋權利轉售之投機行為，提高罰鍰金額定為三十萬元至二百萬元，強化嚇阻紅單炒作。（修正第八十一條之二）
(七)為落實禁止預售屋與新建成屋契約轉售炒作，規定預售屋、新建成屋契約成立後，均不可讓與、轉售既屬權利或刊登讓與、轉售廣告，並增列相關罰則。（新增八十一條之三）
(八)彌補主管機關恐無法全盤掌握不法交易資訊，新增民眾可對不動產銷售、買賣或申報登錄等行為違反法規之行為進行檢舉，並以罰鍰總金額收入一定比率做為檢舉獎金。（新增八十一條之四）

首先感謝各位委員對內政業務的關注與指導，今天貴委員會召開會議審查行政院所提平均地權條例部分條文修正草案及大院黨團、委員所提同條例部分條文修正草案提案8案，共計9案，本部應邀前來報告並備詢，深感榮幸，並對於委員關心本部業管相關議題表示敬佩與感謝。

有關大院黨團、委員與行政院之提案修正方向大致相同，本部謹就草案條文內容有差異部分提出建議意見如下：

(1)有關提案修正地價評議委員會（下稱地評會）之組成成員，刪除地方民意代表及其他公正人士，並邀集專家學者或民間相關團體代表參加部分，本部敬表同意；惟就專家學者之專業領域，建議得明確規範，俾使地評會功能更趨專業。
(2)至於地評會之專家學者委員比例部分，現行各直轄市、縣（市）地評會之專家學者委員比例皆已超過1/2，目前提案亦有修正專家學者或民間團體代表委員比例不得少於1/2，將尊重委員會討論決定。
(3)另提案修正委員組成名單及會議紀錄等資訊應於網站公開部分，建議宜於本條授權訂定之地評會組織規程規範。

(1)有關提案將建築執照納入應備查預售屋資訊部分，按現行預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報書，已將建造執照納入應備查資訊，建議得免予修正。
(2)有關提案修正預售屋買賣契約有變更及轉讓應辦理實價登錄申報部分，考量預售屋買賣申報登錄資訊之目的，是為將簽約當時之買賣價格等資訊提供民眾查詢，若契約變更或換約須辦理申報登錄，恐易成為有心人士哄抬作價之管道；又目前修法將限制預售屋買賣契約不得轉讓，若要求轉讓須辦理申報登錄之實益恐屬有限，建議得免予修正。
(3)有關提案修正由經紀業申報解約資訊及不得協助書面契據（下稱紅單）轉售部分，考量預售屋銷售者為簽訂契約或紅單之當事人，其方能知悉後續解約情形及主導簽訂紅單後之簽約作業，故不宜由受託之經紀業者承擔解約申報等責任，建議維持行政院版修正條文。
(4)有關提案修正紅單之買受人及銷售者不得自行、委託或受託刊登廣告，並修正其違規罰責部分，考量簽訂紅單至簽訂買賣契約之時間僅約1週至2週，管制效益恐屬有限，建議得免予修正。
(5)有關提案將紅單無再簽約必要者，視為買賣契約部分，恐與消費者保護法要求企業經營者與消費者，應依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規範簽訂買賣契約不符，建議得免予修正。

(1)有關提案限制預售屋或新建成屋換約轉售僅適用「直轄市」，因換約哄抬之炒作行為非僅發生於直轄市地區，建議維持行政院版增訂條文。
(2)有關提案鬆綁紅單可比照限制換約轉售規範部分，考量紅單持有期間短，且支付金額及獲利情形與換約轉售不同，宜賦予不同管制強度及違規罰責，建議得免予增訂。
(3)有關提案增訂受理換約申請案件之准駁期限部分，因涉個案情形之審認，所需行政作業時間不一，宜於授權辦法研議規範，建議得免予增訂。
(4)有關提案增訂「權利」讓與或轉售等文字，考量契約為買賣雙方權利義務履行之憑據，建議維持行政院版增訂條文。

(1)有關提案增訂不動產炒作行為，得由地方主管機關以合議制方式認定部分，因地方主管機關對於個案認定疑義，如認為有邀集專家學者、團體或機關協助認定之必要者，本得逕行邀集辦理，建議得免予增訂。
(2)有關提案公布違規炒作之業者名稱、負責人、不動產地點及建案名稱等，將尊重委員會討論決定。

有關提案增訂私法人買受住宅房屋許可制得由地方主管機關審核部分，為有效掌握私法人買受住宅情形及齊一許可標準，建議維持行政院版增訂條文。

(1)有關提案修正違反預售屋買賣契約變更之實價登錄申報規定、紅單買受人及銷售者違規刊登廣告規定之罰責，以及紅單約定事項違規之裁罰對象增列受託經紀業者，同第47條之3意見，建議得免予修正。
(2)有關提案提高紅單內容不符或違規轉售之罰鍰額度部分，考量目前罰鍰係按戶（棟）數處罰，且額度應足以遏止紅單轉售，建議得免予修正。

(1)有關提案提高違規換約轉售、受託刊登轉售廣告或不動產炒作之罰鍰，或調降買受人及銷售者違規刊登廣告罰鍰部分，按行政院版修正草案對於違規行為之罰鍰分別為50萬元至300萬元，及100萬元至5,000萬元，並按戶（棟）數處罰，已足以產生嚇阻作用，建議維持行政院版增訂條文。
(2)有關不動產炒作行為之連帶處罰對象，除法人外，增訂非法人團體、合夥商號部分，尊重委員會討論決定，如擬增訂，則建議商號無須僅限於合夥商號。

(1)有關提案受理檢舉之違規行為侷限於「本法」情事、受理檢舉及核發獎金機關包含中央主管機關等，考量不動產銷售、買賣及實價登錄等管理法規，除平均地權條例外，尚有不動產經紀業管理條例，且該等條例之違規查處機關為地方主管機關，建議維持行政院版增訂條文。
(2)有關提案檢舉獎金核發順序及檢舉獎金累計上限等，因涉及實務執行事項，建議宜於本條授權訂定之辦法中明確規範。

有關提案增訂違規業者或人員之利得追繳規定，按行政院版修正條文已就違規紅單轉售等炒作行為明定按交易戶（棟）數處罰，且必要時仍得依行政罰法第18條規定，就違反行政罰法義務所得之利益超過法定罰鍰最高額者，於所得利益之範圍內加重處罰，建議得免予增訂。

有關提案本次修正條文施行日期部分，因施行所需配套措施繁複不一，本部多已完成前期籌備工作，將配合立法院審議結果調整後儘速施行，爰建議維持行政院版修正條文。
以上報告，敬請各位委員指教，謝謝！
〔111年12月21日審查會提出修正草案書面總說明〕
實施都市平均地權條例於四十三年八月二十六日公布施行後，於六十六年二月二日修正公布名稱為平均地權條例（以下簡稱本條例），迄今歷經二十三次修正，最近一次係於一百十年一月二十七日修正公布，並自一百十年七月一日施行。茲為強化地價評議委員會（以下簡稱地評會）功能、防杜不動產淪為炒作工具，保障消費者權益，維護市場交易秩序，並精進預售屋成交資訊申報登錄制度，爰擬具本條例部分條文修正草案，其修正要點如下：
(一)修正地評會委員組成，規範專家學者、民間相關團體代表之條件、比例及委員性別比例，以提升地評會評議功能之專業性、客觀性，使評議結果更具公信力。（修正條文第四條）
(二)預售屋買賣契約之解約情形納入申報登錄資訊範圍，並將領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）之定金書面契據納入管理，增訂銷售預售屋及新建成屋者不得同意或協助轉售該契據及賦予地方主管機關查核權。（修正條文第四十七條之三）
(三)增訂預售屋或新建成屋買賣契約之買受人不得讓與或轉售之限制，其銷售者不得同意或協助契約讓與或轉售，例外得讓與或轉售之情形，及賦予地方主管機關查核權。（修正條文第四十七條之四）
(四)增訂任何人不得有不動產炒作行為，及賦予地方主管機關查核權。（修正條文第四十七條之五）
(五)增訂私法人取得供住宅使用房屋許可制，並限制取得後於一定期限內不得辦理移轉、讓與或預告登記。（修正條文第七十九條之一）
(六)增訂解除預售屋買賣契約申報登錄不實及銷售者違規同意或協助轉售書面契據之罰責。（修正條文第八十一條之二）
(七)增訂預售屋或新建成屋買賣契約違規讓與、轉售，或不動產炒作行為等罰責。（修正條文第八十一條之三）
(八)增訂罰鍰應提供民眾檢舉獎金及提撥供執行查核等業務所需經費，並授權中央主管機關訂定相關辦法。（修正條文第八十一條之四）
(九)配合實務執行需要，本次修正之條文第四條、第四十七條之三、第四十七條之四、第七十九條之一、第八十一條之二、第八十一條之三第一項及第八十一條之四之施行日期授權由行政院定之。（修正條文第八十七條）
十三、經報告及詢答完畢，進行逐條審查；與會委員咸認為防杜不動產淪為炒作工具，保障消費者權益，維護市場交易秩序，並精進預售屋成交資訊申報登錄制度，，爰將全案審查完竣，並決議如下：
(一)第四條，修正如下：
第 四 條　　本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之；其組織及運作辦法，由中央主管機關定之。
前項委員會委員，由相關機關代表及地政、不動產估價、法律、工程與都市計畫領域之專家學者或民間相關團體代表組成，其中專家學者與民間相關團體代表，不得少於委員總數二分之一；任一性別委員，不得少於委員總數三分之一。
(二)第四十七條之三，增列第七項為：「直轄市、縣（市）主管機關得向前二項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。」，其餘均照行政院提案通過。
(三)增訂第四十七條之四，增列第四項為：「直轄市、縣（市）主管機關得向第一項及前項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。」，其餘均照行政院提案通過。
(四)增訂第四十七條之五，修正第一項第三款為：「自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。」、刪除第一項第四款及增列第二項為：「直轄市、縣（市）主管機關得向前項之行為人或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。」，其餘均照行政院提案通過。
(五)增訂第七十九條之一，修正第一項為：「私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。」並修正第五項為：「第一項規定適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」，其餘均照行政院提案通過。
(六)第七章章名，不予修正，維持現行章名。
(七)第八十一條之二，照行政院提案通過。
(八)增訂第八十一條之三，修正第二項為：「違反第四十七條之五第一項各款規定之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一百萬元以上五千萬元以下罰鍰，並得令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。其有不動產交易者，按交易戶（棟、筆）處罰。」並增列第四項為：「違反第四十七條之三第七項、第四十七條之四第四項或第四十七條之五第二項規定，規避、妨礙或拒絕查核者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。」，其餘均照行政院提案通過。
(九)增訂第八十一條之四，增列第三項為：「直轄市、縣（市）主管機關對於不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違反法規規定處有罰鍰者，應以實收罰鍰總金額收入一定比率，提撥供其或受委任機關辦理查核等業務所需相關經費。」、原第三項遞改為第四項，並修正為：「第二項檢舉獎金適用範圍、發給之對象、基準、程序、條件、撤銷與身分保密，及前項提撥罰鍰適用範圍、比率與運用等相關事項之辦法，由中央主管機關定之。」，其餘均照行政院提案通過。
(十)增訂第八十一條之五，不予增訂。
(十一)第八十七條，句中文字「……○年○月○日修正之第四十七條之三……」修正為「……○年○月○日修正之第四條、第四十七條之三……」，其餘均照行政院提案通過。