出席委員11人，已足法定人數。

召委、各位委員女士、先生，大家早。感謝各位委員對內政業務的關注與指導，今天大院內政委員會召開會議就「公寓大廈公設點交爭議及其處理與預防作為」議題進行專題討論，本人應邀前來進行報告並備質詢。
公寓大廈點交制度攸關住戶居住品質、社區永續管理及公共資源使用效率，也涉及消費者保護，影響民眾購屋權益。建築物完工之後，由起造人（建商）將公寓大廈之共用部分，依照相關法令及契約交付予區分所有權人共同管理使用的程序。此過程涉及三方主體：包括政府、建商與民眾，其法律關係主要屬於民事領域，政府則居於行政監督角色。實務上若發生爭議，應由法院依民法及契約內容予以審理判斷，非由行政機關直接主導或介入，才能維持法治秩序與公私分際。有關公寓大廈公共設施點交爭議及本部因應作為整體說明如下：
依據現行公寓大廈管理條例第五十七條規定，起造人應於管理委員會成立或管理負責人選任後7日內，會同政府主管機關及管理委員會或管理負責人完成對共用部分、約定共用部分及其附屬設施、設備的點交作業。其中設施、設備點交範圍包括水電、機械設施、消防設施及各類管線的功能檢測，並於點交時應附使用執照、竣工圖、廠商資訊及維護手冊，以利後續社區管理與維護。上述設備、設施有明顯缺陷者，若起造人遲未完成修繕，可由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令業者限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，並得連續處罰。
此外，依據公寓大廈管理條例第十八條第二項後段規定，僅有完成上述點交並向地方主管機關報備後，該社區方可由公庫撥付公共基金。該基金攸關社區公共設施修繕、電梯保養、公共照明與消防安全等基本維運需求，為住戶權益的重要保障。
相關法令雖已建構點交制度，但在實務運作中仍常面臨挑戰，例如品質爭議、契約履行爭議、保固認知落差及初始管委會操作不當所導致的後續運作爭議。
面對上述挑戰，內政部除持續強化法令宣導與輔導措施外，也推動各項作法以協助各方妥適處理點交工作，如強化契約制度、提供點交工具表單及宣導爭議處理機制等。
在強化預售屋買賣定型化契約部分，內政部依照消費者保護法第十七條公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項第十六點規定，機電、消防設施及各類管線等公設之檢測責任由賣方負責，檢測方式由賣方及管理委員會或管理負責人雙方協議為之。
在點交時，為了避免點交不清，可參考公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備點交表所訂之點交項目文件、圖說、使用維護手冊、廠商資料及檢測功能等。公設完成點交後，日後如有需修繕事項，管理委員會或管理負責人仍可請求建商依其與買方間的保固期限及範圍（結構15年、固定建材設備1年）之約定進行修繕。
買方如有公設點交或瑕疵爭議，因為常與履約爭議相關，建案買賣過程當中，建議買方保留施工圖、宣傳廣告等佐證資料，若管理委員會對於點交項目不熟悉，建議參考本部所制定的公寓大廈管理報備事項處理原則內的附件六有關公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備點交表，並且透過雙方協議的方式辦理點交，確保自身權益。
另外，買方若有公設點交或瑕疵爭議，得依消費者保護法第四十三條規定，向消費者服務中心或消保官申訴，或循民事訴訟程序處理，以維護其消費權益。
公寓大廈點交制度攸關住戶居住品質、社區永續管理及公共資源使用效率，也影響民眾購屋權益。內政部未來將持續傾聽各界意見，強化制度設計與執行配套，以提升行政效能與住戶保障。
以上報告，敬請各位委員、女士、先生不吝指教。謝謝。

「公寓大廈公設點交爭議及其處理與預防作為」報告
主席、各位委員女士、先生大家好：
感謝各位委員對內政業務的關注與指導，今天大院內政委員會召開會議就「公寓大廈公設點交爭議及其處理與預防作為」議題進行討論，本人應邀前來進行報告並備質詢。公寓大廈點交制度攸關住戶居住品質、社區永續管理及公共資源使用效率，亦影響民眾購屋權益。建築物完工後，由起造人（建商）將公寓大廈之共用部分，依照相關法令及契約，交付予區分所有權人共同管理使用之程序。此過程涉及三方主體：政府、建商與民眾，其法律關係主要屬於民事領域，政府則居於行政監督角色。實務上若發生爭議，應由法院依民法及契約內容予以審理判斷，非由行政機關主導或介入，方能維持法治秩序與公私分際。有關公寓大廈公共設施點交爭議及本部因應作為整體說明如下：
壹、制度基礎與法源依據
依據「公寓大廈管理條例」（以下簡稱條例）第57條規定，起造人應於管理委員會成立或管理負責人選任後7日內，會同政府主管機關及管理委員會或管理負責人完成對共用部分、約定共用部分及其附屬設施、設備的點交作業。其中設施、設備點交範圍包括水電、機械設施、消防設施及各類管線的功能檢測，並於點交時應附使用執照、竣工圖、廠商資訊及維護手冊，以利後續社區管理與維護。
條例第57條所定之設施、管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於1個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。若起造人遲未完成修繕，可由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令業者限其改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，並得連續處罰。
此外，依據條例第18條第2項後段規定，僅有完成上述點交並向地方主管機關報備後，該社區方可由公庫撥付公共基金。該基金攸關社區公共設施修繕、電梯保養、公共照明與消防安全等基本維運需求，為住戶權益的重要保障。
貳、實務問題與常見爭議
相關法令雖已建構點交制度，惟在實務運作中仍常面臨以下挑戰：
一、品質爭議：管委會往往以牆面裂縫、色差、施工瑕疵等非條例規定項目之問題為由，拒絕接受移交，導致整體點交作業無法完成。
二、契約履行爭議：建商未落實廣告或合約內容，如公共設施規模縮水、回饋設施未建等，造成住戶不滿與爭執。
三、保固認知落差：對於保固範圍、起算時間、修繕責任歸屬常有歧見，亦衍生修繕費用分攤與期程協調問題。
四、初始管委會操作：部分建商利用初期住戶比例優勢，自行主導成立管委會並辦理點交，導致後續爭議不斷。
另未完成公共設施點交可能影響公共基金作，按本條例第18條第2項後段規定，於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後，向直轄市、縣（市）主管機關報備，始由公庫代為撥付。故倘未完成公共設施點交，管理委員會或管理負責人將無法取得公共基金，進而影響共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護。
參、目前作法與協助措施
面對上述挑戰，內政部除持續強化法令宣導與輔導措施外，亦推動以下作法以協助各方妥適處理：
一、強化契約制度：依消保法第17條公告之預售屋買賣定型化契約已明定，點交責任由賣方負擔，雙方協議檢測方式，以避免不對等談判。公設完成點交後，日後如有需修繕事項，管理委員會或管理負責人仍可請求建商依其與買方間之保固期限及範圍（結構15年、固定建材設備1年）之約定進行修繕。
二、提供點交工具表單：本部訂有「公寓大廈共用部分與其附屬設施設備點交表」，供管委會或管理負責人據以檢視項目與內容，保障移交品質，避免接收到功能不全之設施、設備。至於部分爭議涉及非屬條例規定點交項目，本部可協助就其檢驗項目、檢驗方式及合格標準等進行研究後，另提供民眾參考。
三、宣導爭議處理機制：消費者可依消費者保護法第43條提出申訴，亦可循民事訴訟、調解等司法途徑求償，維護個人權益。
肆、總結
公寓大廈點交制度攸關住戶居住品質、社區永續管理及公共資源使用效率，也影響民眾購屋權益。內政部未來將持續傾聽各界意見，強化制度設計與執行配套，提升行政效能與住戶保障。
以上報告，敬請各位委員、女士、先生賜予指教。謝謝！

公寓大廈公設點交爭議及其處理與預防作為書面報告
主席、各位委員、各位學者專家大家好
今天承貴委員會邀請就「公寓大廈公設點交爭議及其處理與預防作為」提出專案報告，謹報告如下。敬請各位委員不吝指教。
壹、公寓大廈公設點交相關法規範
一、公寓大廈管理條例（下稱本條例）
(一)管理委員會之公設點收職務
依本條例第36條第11款規定，管理委員會之職務包括「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」。
(二)起造人之公設移交、修繕義務及責任
1.本條例第57條第1項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之」。同條第2項規定：「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續」。
2.起造人或建築業者違反上開第57條規定，直轄市、縣（市）主管機關可依本條例第49條第1項第8款規定，處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令起造人或建築業者限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
二、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項係規範企業經營者及消費者間之預售屋買賣契約權利義務關係，其應記載事項第16點「共有部分之點交」規定如下：
(一)賣方應擔任預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費。
(二)賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後7日內，應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，移交之。上開檢測責任由賣方負責，檢測方式，由賣方及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。
三、民法
公設如有缺失或瑕疵之情形，消費者可援引民法相關規定主張權利：
(一)不完全給付
民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」。同條第2項規定：「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」。
(二)瑕疵擔保
民法第354條第1項規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」；同條第2項規定「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。另依民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」。
貳、公寓大廈公設點交主要爭議類型及處理
一、主要爭議類型
113年1月1日至本（114）年6月10日止，本院消費申訴及調解案件管理系統共收受54件與預售屋公設點交相關消費申訴案件，其主要爭議類型如下：
(一)公設未完工，消費者無法使用。
(二)公設瑕疵，建商遲未完成修繕。
(三)公設違法。
二、處理方式
(一)公設未完工，消費者無法使用
預售屋買賣，消費者所支付之總價金除專有部分價金外，亦包括公設價金在內。是以，建商若就公設部分遲未完工，消費者得依民法第227條不完全給付或第354條以下有關物之瑕疵擔保責任等規定，主張權益。
(二)公設瑕疵，建商遲未完成修繕
公設點交過程如有發現水電機械、消防設施或各類管線有功能上明顯缺陷等狀況，且可以歸責於建商，管委會可將瑕疵列出後，要求建商進行修繕，並於一個月內再次進行點交。若建商遲未完成修繕，可由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令業者限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，並得連續處罰。
在民事契約責任上，若公共設施有瑕疵，消費者可依照民法瑕疵擔保之相關規定，請求解除契約、減少價金或損害賠償。
(三)公設違法
建物共有部分之格局配置（例如：圖書室、交誼廳、健身房等）與廣告不符，或與廣告表示相符，但與施（竣）工圖不符，經建築管理機關認定係屬違建或無法申請變更為合法時，若有涉及公平交易法第21條第1項「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」規定之違反，主管機關得依同法第42條規定進行裁處。
在民事契約責任上，消費者可依照民法瑕疵擔保之規定視個案情形，請求解除契約、減少價金或損害賠償。
消費者或管理委員會若就公設點交相關爭議處理無法與建商達成共識時，可循消費者保護法規定提起消費申訴或調解，亦可循公寓大廈管理條例規定申請調處，由主管機關及消費者保護官協處，以維護購屋權益。
參、公寓大廈公設點交爭議之預防作為
一、持續精進法規，完善法制體系
現行法規對於公設點交消費者權益之維護或仍有修正精進之空間，例如：預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點「驗收」規定，買方有權於自備款部分保留房地總價5%之「交屋保留款」，於瑕疵修繕完成並經雙方複驗合格後支付。然前揭「交屋保留款」所擔保者僅為「專有部分」之瑕疵修繕，尚不及於公設部分之瑕疵修繕，造成買賣雙方權利義務有所失衡。建議主管機關評估修正公寓大廈管理條例或預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，增訂公設點交買賣雙方權益衡平規定之可行性，以完善法制體系，維護消費者購屋權益。
二、辦理契約查核，保障購屋權益
預售屋交易金額龐大，一般消費者欠缺交易經驗且資訊有限，契約條款之公平性及正確性對消費者權益影響重大。為預防建商於預售屋買賣契約中訂定不利於消費者之契約條款，侵害消費者公設點交之權利（例如：未配合點交即視為點交完成等），本處將持續與內政部及各直轄市、縣（市）政府合作辦理預售屋買賣定型化契約查核，維護消費者權益。
三、強化公設點交行政指導及諮詢服務
建議主管機關可彙整公設點交實務常見爭議類型製作問答集，提供專業意見及解決方法。另為利公設順利點交，建議主管機關得擬訂有關公設點交流程及注意事項相關手冊，供公寓大廈管理委員會參考，並整合公私部門之資源，建立單一諮詢窗口，以多元化之方式（例如：電話諮詢、線上諮詢、現場諮詢等）提供有關法律、工程及物業管理等專業領域之諮詢及建議。
四、建立專業證照制度，協助點交事宜
管理委員會可能較難全面具有建築、土木或機電等相關專業背景，在進行公設點交時，若因專業不足恐難以落實公設點交事宜。坊間雖有驗屋公司可提供相關協助，然目前對於相關人員並未訂有資格認證及服務倫理規範等制度，以致服務品質不一，若驗收、點交之結果無法讓買賣雙方信服，即易引發爭議。建議主管機關評估建立專業證照制度之可行性，由具備特定證照之專業第三人協助公設點交事宜，除可促使建商重視施工品質，保障消費者權益外，亦可使公設點交相關產業法制化，建立市場信任機制。

委員早。

報告委員，原則上是這樣子的，內政部國土署在6月12日有發函，那是因為6都裡面有5都的籌編預概算人員要求我們國土署是否可以告訴他們，明年度他們要不要把租金補貼的分擔比例放到他們地方縣市政府的預算裡面，所以我們國土署就發了一個公文過去。這當然是一個通案原則，所謂的通案原則就是說，因為在111年之前的租金補貼，本來就是由中央跟地方政府按照財力的分級（五級）來做負擔的比例，但是到111年的時候，當時的行政院長有提到，因為中央的稅收比較多，所以願意幫地方政府來負擔他們應該負擔的比例，因此過去兩、三年以來都是由中央全額負擔，我們經費是放在住宅基金裡面，如果不夠的話，是由行政院撥補到這個住宅基金，這是第一個要先跟委員報告的。
因為財政收支劃分法在今年3月已經三讀通過及公告，所以明年開始中央政府的收入會減少，地方政府的收入會增加，所以我們希望地方政府在籌編明年預算的時候，在租金補貼的部分，可以恢復原來中央與地方依照財力分級分擔經費的方式，把所需費用編列到地方政府的預算裡面。也跟委員報告一下，其實今年開始，有關租金補貼申請的審查就是在地方政府，中央只是就資訊是否錯誤進行抽查，目前申請的戶數是84萬戶，通過的戶數是72萬戶，其中6都是最多的。所以我們是按照這樣的方式，也就是依照新的財政收支劃分法，在明年地方制度上面必須要配合的住宅政策，也就是租金補貼政策，希望地方縣市政府在籌編時，也可以把租金補貼納為籌編預算的項目之一。

是。

是的，也謝謝蘇委員的關心，因為長久以來我們都知道租金補貼的政策，沒有政黨也沒有中央、地方之分。

但是巧婦難為無米之炊，我們沒有錢就是沒有錢，所以我們會希望地方政府如果可以幫忙分攤的話，這個分攤比例的原則大概會是依照行政院主計總處看看有沒有在新的財政收支劃分法通過之後，有新的設算原則來請地方政府能夠配合，但是我們不希望影響到……尤其是明年度開始，今年度還是按照原來舊的方式來執行，明年度開始的時候租金補貼的政策不要影響到要申請的這些年輕人。因為蘇委員所提的沒有錯，很大一部分申請租金補貼最多的就是落在六都，新北市當然有十幾萬戶，我看到包括臺北市、桃園市、臺中市，臺中市相當的多，戶數可能是最多，有13萬戶，所以我們很希望在按照這樣戶數的比例之下可以共同來分攤，因為六都裡面如果按照舊的行政院主計總處財力分攤的話，新北市是要負擔30%，臺北市是負擔40%，但是這個有沒有轉圜的餘地，我們就依行政院主計總處公告的來處理。

對。

好，我們會把這些意見反映給主計總處，因為有關於財稅籌款的比例原則是主計總處做最後的定案。

報告，消防節當然是針對消防人員，但是不可能全部消防人員都放假。

他們會按照……比如內勤是放假為主，外勤的部分會輪班，如果可以補班或是未來補加班津貼的話，都會按照人事行政的規矩來辦理，也就是比照警察來辦理，沒有問題。

同時我們有警察節、消防節，還有海巡節。

報告委員，在刑事局及包括數位發展部為主的這些案件，我們在處理反詐的時候都有蒐集相當的證據，委員所提到的部分，我們也有跟銀行局開會，大概的處置方式，我就直接先跟委員報告，還是委員需要再垂詢？

報告委員，謝謝委員的關心，我們已經就現在所謂的警示帳戶，即全部的警示帳戶有做基本的統計資料，目前以自然人憑證開立數位存款的帳戶被列為警示帳戶大概有3,400戶，但是我們現在經過銀行局跟內政部溝通的結果，我們希望未來增加的機制是，如果銀行可以增加線上視訊跟人臉辨識，就可以先處理有偽冒風險的部分。對於警示帳戶的部分，現在我們正在研議，如果法規許可，我們可能會暫時凍結或是廢止他的自然人憑證，這部分是不是請給我們一些時間？讓內政部、銀行局還有農業部農金署，有很多民眾會到農會開立帳戶，先讓三方協調清楚以後，我們就會對外宣布。

自然人憑證首次辦的時候也必須要本人。

我們也不希望被害人隨便把自己的雙證件給這些詐騙集團啊！就是說我們提供一個方便的政策，結果他隨便把自己的個資洩漏出去……

剛剛我已經跟委員回復過，第一個，我們並沒有互踢皮球，其實在這個過程當中，內政部跟銀行局還有農金署都會開會，如果自然人憑證開立的帳戶被列為警示帳戶的話，我們依照相關的規定可能會廢止或停用，先幫忙保護住這些被濫用或是被偽造風險的自然人憑證使用者，也就是所謂的被害人。
另外有些銀行不願意幫忙做，但有些銀行卻比較願意幫忙的部分，也就是我剛剛所說的，譬如增加線上視訊及人臉辨識。有關人臉辨識的部分，其實在自然人憑證，尤其是行動自然人憑證的部分已經導入了，這部分如果銀行不願意用的話，它當然就喪失辨認的功能。針對這部分，內政部尤其是警政署會再加強跟銀行局之間的溝通，因為這些都是他們的客戶，希望他們可以協助保障的資料客戶，不要有偽冒的風險發生。

銀行局。

申辦跟停辦也是要到現場，那是在使用的過程當中被偽冒啊！

是，所以我說要增加線上視訊及人臉辨識，這一部分就是銀行局需要協調有開戶的這些銀行能夠來協助處理。

我們沒有這個意思，我們沒有開門讓詐騙集團來利用。我們是一再呼籲不要把自己的個資隨意洩漏給詐騙集團，因為在詐騙的產業鏈裡面，最糟糕的部分就是政府機關站在希望讓大家可以比較方便使用的立場，但是有的人就會鑽這個漏洞，所以才會產生這樣的風險。

是，我們正在進行當中，就是剛剛有跟委員報告，包括可能會直接廢止或停用已經被列為警示帳戶的自然人憑證。

謝謝委員。

召委好。

是，我們現在聽到有爭議性的大部分都是在點交的過程當中，當然有出現買方跟賣方，但是因為有很多是保留戶，而在公寓大廈管理委員會的組成當中，它的比例就比較高，所以講話聲音比較大，在點交過程當中大概就是會以建商的意見為意見或是以保留戶的意見為意見，而單一只有一戶的就只有一票，所以大家就會產生爭執，我們大概知道這可能是制度上面需要再通盤檢討的部分。

是，大部分是這樣子。

因為主委大多數都是選出來的。

這個可以研討。

但是好像我們公務機關裡面得到的……

對。

是，我是不是請署長跟您回應一下？

感謝委員，因為委員對這個題目非常內行，現實的確是這樣，我們現在有兩個極端狀況：一個就是像召委所講的這一種，因為被保留戶掌握了一開始成立的時候最主要的契機，完成了點交，而的確有些公設是事後才陸陸續續出現問題，但是因為他掌握了這個部分，所以在當時點交的過程當中並沒有被處理到。但是現行的法規，的確沒有辦法去限制這個狀況，我想委員的這個建議，我們再來跟地政司一起來討論，在相關的合約，還有在成立公寓大廈管理委員會的時候，是不是要來討論一下這個機制？第二個，在點交的過程當中，可不可以有更公平的方式來處理？

沒有錯。

的確是有，不過因為這是金管會要求銀行，在針對放款的集中度，還有個人信貸的標準，它是採取比較嚴格的機制，但是實際上的操作還是要看各銀行處理的機制。

我知道。

其實是有。

是。

的確是有，但是我說明一下，我們也有跟金管會詢問，當然有一些雖然他不受第七十二條的限制，但是後續央行還是有要求要考慮到建商或是個人的部分，重點還是在於放款的集中度，還有它的風險性，要求銀行特別注意，所以銀行端才會針對這些案件去做比較強的檢視。

就是自主危老啦！

我知道。

就是個人信用額度的問題啦！

是。

感謝委員，其實我之前也有遇過這個案例，就是有協助民眾跟銀行溝通，我們的同仁也有去跟銀行溝通，當然銀行在總行端大致上都沒有問題，他們都支持，但是到分行的時候，有可能個別的承辦人有可能考慮到來承作的這些人，承辦人會擔心個人的信用額度不足，或是後續要成立信託機制的話，他們也不願意來處理，所以他會遭到拒絕。這部分我們最近也開始在草擬一些方向，也會陸陸續續跟財政部、金管會一起討論，就危老或是自主都更以個人名義來辦的話，可不可以在授信方面放寬？或是政府要訂出什麼樣的政策，給予相關的信託保護這樣的方式，讓這些自主危老、自主都更能夠得到更多銀行端的支持，我們現在的確是朝向這個方向努力。

我們也有跟行政院反映這個事情，院裡面應該也會開始準備內部籌組看看，找相關的單位一起來討論，解決這樣的問題，這也已經有跟院報告過了！

沒問題，我們會來努力。

好，謝謝委員。

委員好。

對，安寮好室。

感謝委員。

感謝委員長期支持我們這些預算。

跟委員報告，你說的是早期約在民國六十、七十年代的老公寓，過去他們都有這種問題，建商蓋完房子之後並沒有完全點交，有一部分是認作法空。

如果當時這個法空跟住戶沒有談清楚，這部分是屬於法空，他們有的願意把法空點交出來給大家共有，但當時有的卻把法空留在他的手上……

他後續要併另一塊地一起做，之後再一起釋出，目前這部分最重要的是要先去了解原本那一張使照上面的登記，到底是要給大家當作公有的公設還是他個人專有的部分？所以這部分第一個要在法律上先趕快釐清，釐清以後，如果確實在公寓大廈的認定裡面還是有機會屬於共有，當然就趕快成立管理委員會去處理這一塊，否則依照過去的經驗，他可能把它當作自己的法空下去處理，這樣就很麻煩……

第一段要先這樣釐清，再來看後面的方法，到時候要走公寓大廈管理委員會的方式，還是要走訴訟，要朝這兩個方向去做判斷。

變成是他們個人留的法空。

是。

是。

是。

對。

感謝委員，確實目前進行的階段，對於早期公寓的一些沉痾、難以解決的問題，包括管理委員會很難成立的問題……

像剛才說的公設問題，當它開始變得很複雜的時候，我們有注意到，確實現在要執行、要登記的速度已經慢很多了，針對這個部分，我們內部會再檢討，看是不是協助大家放寬期限，然後再看看大家實務上的困難，我們會和地方政府討論看看，看大家實務上遇到的問題，要怎麼幫助這些大樓，可以把管理組織加速成立，這部分我們內部會再做檢討。

會做檢討。

了解，跟委員報告，這是大原則……

感謝委員，我們會確實照這個方向，不會去減少租金補貼戶的權益。

是。

委員好。

完全相反吧，到今年年底之前，我們還是一樣，由地方政府審查租金補貼申請戶的資格，然後由中央直接撥款，所以其實是中央政府跟地方政府一起努力，讓租金補貼的政策可以嘉惠民眾，而到目前為止是72萬戶，沒有所謂的「中央請客，地方買單」的問題。同時，我剛剛在回答委員的時候也有提到，其實在110年之前，本來就是平均由中央負擔75%，地方負擔25%，只是在110年之後，因為中央的稅收比較高，所以當時的蘇院長就宣布，地方就不用再平均負擔25%的部分，但是到了今年3月的時候，財政收支劃分法重新修訂，讓地方政府獲得比較多的財源，所以我們希望能夠回復到原來110年以前平均是75%、25%比例的原則，請地方政府在籌編下一年度預算的時候可以把它籌編進去。我想目前為止，我們的公文也是用這樣的方式表示，請求地方政府可以配合中央一起來共同完成租金補貼的政策，絕對沒有什麼「中央請客，地方買單」的問題。
甚至有些地方首長提到這是黑箱作業，如果是黑箱作業的話，也要問問看縣市地方政府在審查申請者資格的時候有沒有黑箱作業，我們不願意用這樣的角度切入，我們相信只要是合格者提供相關的證件出來，我們都一律讓他通過，沒有所謂黑箱作業，也有沒有所謂的「中央請客，地方買單」這樣錯誤的說法。

報告委員，在租金補貼的部分，內政部一定會非常努力，但是我們也希望縣市地方政府跟行政院可以坐下來談，因為有關財政收支劃分的部分，影響不會只限於租金補貼這件事情，應該還有其他的項目，只是不是內政部主管的，所以我們不便發言。未來如何在全部的預算分配上，可以讓福國利民的政策不管在中央或地方都順利的推動，可能就是我們最大的方向。就像我們所說的，這個租金補貼的政策，不分中央跟地方，也不分是哪一個黨籍的行政首長，我們希望受到最大照顧的族群還能夠繼續被照顧下去，甚至可以嘉惠更多其他的人。

感謝委員的關心，的確因為我們在去年公告以後，室裝公會也有提出非常多意見，基本上他希望我們不要訂出那麼多嚴格的規定，但是我們認為要保障雙方的權益，一定要把應記載、不得記載事項的內容載明清楚，我們從去年4月就請他們開始表達意見，但是到現在室裝公會還沒有提出來。我們已經重新發函給他們，要求他們在這個月底一定要明確的表達意見，否則我們就會進行法案的審查。

對。會直接進行審查之後，發布實施。

感謝委員，我們內部會再討論這個做法的可行性。

謝謝委員。

委員好。

沒有啦！跟委員報告，因為預算之前被立法院凍結，所以我們只好先暫停、先控制一些額度，但是現在立法院解凍的部分出來了，我們也立刻通知地方政府，原有的相關補助可以照舊申請。所以並沒有像委員說的，我們一方面不讓地方政府申請，一方面又要求他們重算，不是這樣。我們前面說的是預算凍結的部分。

跟委員報告，這是因為地方政府六都裡面有五都的承辦單位打電話來，希望我們出一份公文，不然他們的主計單位沒辦法照這部分來編，所以我們才會在6月12日趕快發文，讓他們有個根據，但最後確實是要全部等到主計總處提供收支劃分原則之後再來處理，總之，當初是基於這樣的原因，而不是我們現在就要求地方政府馬上照這樣做。以上說明，請委員瞭解。

是啊！但是假設……

跟委員報告，我們當然是基於這樣的假設，而且地方政府也是認為新的收支劃分原則出來之後，地方當然要來和中央談分擔比例，何況他們在編列115年度預算的時候，也要提早思考這件事情。也就是說，在這個過程中，大家在行政作業上都要先思考明年的預算編列要如何針對相關問題進行因應和調配。以上跟委員說明。

跟委員報告，因為……

我瞭解。感謝委員，111年之前原本就是中央和地方都有一些分配額，平均是以中央75%、地方25%的比例來分配，111年至114年是因為行政院考慮到歲計賸餘比較多，所以改由中央全額負擔。現在因為財劃法重新分配之後，中央的錢確實會減少，所以我們希望恢復111年之前的狀況，也就是中央和地方都有分配額；再者，這絕對不是中央請客、地方付錢的概念，因為在所有的審查過程當中，地方政府是負責審查和核定，中央是負責抽查，有些首長可能不瞭解實際的行政作業情形，所以會說這都是中央處理的。其實不是這樣的！事實是現在地方在審查，中央只負責抽查而已。

我知道，他們可能不瞭解相關行政作業的實際情形啦！

這點要跟委員解釋，對年輕人的租金補貼大家都有共識，就是租金補貼的總額不能減少，我想這是大家都有共識的大原則，我們也不會想要去減少補貼，但是確實有關財劃法對中央的衝擊，我們在今年年初其實都已經跟地方政府談到可能會有這個現象了，所以……

補貼的部分一定會照這樣的方式繼續來執行，但是因為受限財劃法，中央的財源未來也可能會不足……

所以才會提早跟地方政府來討論，但是它不是一般性補助款……

跟委員報告，這都會等最後的結果啦！

這我也跟委員報告，行政單位永遠都要先做好準備，我想不管是哪一種結果，我們都要先做好準備，我相信地方政府的這些行政人員，我們都是一樣的想法，當然保障租屋族的權益，這是我們共同的目標……

我想大家權益的部分……

我想委員大概有看到林口社宅的定價方式，其實現在續約都已經完成，而且滿六年以後，新的住戶都住進去，我們滿租率一樣達九成多。也跟委員報告，我們的分級制度，其實現在幾乎各都都已經跟我們一致了，這部分我們在這禮拜的部務會議通過以後就會來發布。第三個，其實中央的社宅已經陸陸續續都完工了，關於新一波的招租，這個月初都已經開始進行招租，所以中央的社宅政策不會打折，而且會陸陸續續在這幾年快速呈現，我們每年大概都會有4,000戶到7,000戶的速度呈現出來，所以這也請委員還有社會各界不用擔心，中央在這方面的速度會很快，而且速度比地方快……

我們會擔心的是地方政府不會再繼續蓋……

跟委員報告，土地也都盤點好了，也都跟政院報告完成……

跟委員報告，我們陸陸續續都會開始呈現出來……

這不是轉嫁，這是雙方都要承擔一部分的責任……

也要拜託委員不要再繼續刪中央的預算。

也要拜託委員繼續支持中央的預算。

謝謝。

委員好。

對，點交。

感謝黃委員的關心，黃委員的關心是沒有錯的，其實有關公地放領的政策，我們也多次跟行政院院長報告，所以5月6號行政院核示有條件的放領國有土地，但是是以平地耕地為主。臺東地區，到目前為止我們所累計出來的數據，公地放領平地耕地的統計大約是608.84公頃，承租人的數目大概是752人，當然這裡面的條件就是要民國65年以前已經有租賃關係，黃委員也非常清楚，因為颱風的關係，所以停止公地放領，要重新評估，所以我們從1948年開始到現在2025年當中，不管是專案放領，或是補辦放領，或是停辦放領，或是三次重新評估放領的部分，院長有指示，全臺灣有關公地放領的部分要全部重新檢視，現在我們正邀集，包括農業部、財政部國產署，甚至教育部的臺大實驗林，這幾個有牽涉到公地放領的部分，因為有的是平地耕地、有的不是平地耕地，甚至有些以前是漁權或者是農權的部分，全部要重新檢視。
但是我也要跟委員報告，除了散落在各個不同部會裡面的公文書之外，我們現在最大的困擾就是剛剛委員有提到的，可能他在公地放領已經歷經兩代、三代，但是我們還是一樣，如果他能夠保存當時公地放領的相關文件資料，我們會根據文件資料來處理有關公地放領的部分，也就是說，我們會依據行政院所說的，先從大南澳的放領開始，在處理的過程當中、在程序上面有什麼困擾？我們也是陸陸續續在蒐集不同的意見當中，所以不管是公地放領，或是其他要回給他自己應該有的權益的部分，我們正在努力的斟酌當中。
有關公地放領所需要的部分，包括預、概算，或是包括我們要如何去確定當時公地放領的時候，它的公告地價或是土地價格這些資訊，我們正在盤點當中，其實我們非常努力，但是因為事涉太多，所以也請委員了解這個狀況。

報告委員，公有土地跟公地放領，就是以平地耕地為主，不太一樣。

我們了解。

是，報告委員，內政部應該處理的方向就是我剛剛所說的，我們已經邀請財政部、農業部，也包括教育部等跟公地放領有關的部門在做統計當中，而不只是談一談。

要再多給我們一點時間，三個月……

我跟委員報告，我剛才有說過，它這些資料有的已經舊了，甚至有的是日本時代的文字，這些東西我們如果沒有盤查清楚就直接對外宣布的話，我想這樣對公務部門來講會有失公務部門應該有的公正性。

我們已經有找過。

因為院長已經指定我們要找這些不同的部會，所以已經開過很多次會，但是現在是在盤點公務部門跟你所說的，譬如當時想要再申請公地放領的人，他們的文件資料在不在，甚至10年前、20年前他的地樁正不正確？這個我們都要去看，如果出問題，他的爭議要如何處理，我們現在已經在處理這一塊。

我們還是一樣……

我要跟委員說，我們現在有可能處理的也是依平地的公地放領為原則，也就是說自己手上有租金的，你不能所有的公有土地全部放領，哪有這樣的啦！

跟委員報告，那個法律跟法令從1948年到現在已經將近七、八十年了，那時候的法令盤點還有適用範圍，我們還是要一一來檢視，因為當一個政府部門本來就要取信於民，不能人治，應該要法治啦！

當時的法制跟現在的法制，可以適用的部分在哪裡？我們是很努力在看這些舊的文件資料，但是還是要給我們一點時間。

如果委員有不同的想法或建議的話，我會請我們的同仁到委員辦公室跟您說明一下現在的進度，好不好？

因為你是以臺東為主，我們現在說的是全臺灣，所以不一樣。

我知道。

我了解。

是，但是我也要跟委員報告，目的事業主管機關都不在內政部，所以目的事業主管機關要點頭，當然還是要由行政院的高度來做這樣的宣布。

我們現在就在協調了，我們至少開過5次以上的會。

好。

我會後再請我們的同仁就委員所關心臺東的部分跟你做報告，好不好？

委員好。

是。

感謝委員。這過程中我們的作業是這樣，住都中心負責辦理設計跟發包……

對，我說明一下國土署目前的作法，我們自己中央的社宅大致上由國土署擔任最主要的PCM，有些案子是擔任監造。我們在這過程當中，其實都有一些嚴謹的標準，國土署也都會在過程中介入，所以不會只有住都中心在做，國土署也會在後面做實質的監督，所以過程當中，我們這些廠商施作的廠牌部分，都按照過去國土署在辦理公共建築工程的標準會是完全一致，這一點在過程中不會改變。
當然要防止這類部分的品管，其實很關鍵就是在於廠驗跟實際現地施作的驗收，這兩件事一定要落實，因為過去有比較多的行政單位過度信任廠驗，但是會忽略了有時候廠驗跟實地施作的廠牌會不一致，這一點我們也會繼續來要求。

到目前為止，臺北市在六都當中申請租金補助大概是最少的啦！所以它所要分擔的比例就是18.5億左右而已，這18.5億對於財政收支統籌分配款最多補助的臺北市來講，其實它應該所占的比例不會太高，更何況我還是一再強調，我們從今年開始，地方上在申請租金補貼的時候，就是由地方政府審查跟核定的，而中央只是負責抽查，主要看裡面有沒有資格不符合，所以對於蔣市長昨天在議會或是在公開的場合上批評中央的部分，我覺得我很難接受，因為我認為租金補貼本來就是中央跟地方政府一起努力，他們通過了這些名單，其實中央政府都非常友善，根本也沒有特別去刪，既然沒有特別刪的話，需要補助多少？到今年之前，幾乎百分之百都補貼、幾乎百分之百都給過，但是現在中央確實在3月財政收支劃分法通過了以後，對於我們來講，負擔的比重太高，已經沒有財源的基礎之下，我們希望回復到原來110年以前這樣的比例，其實並不為過，但是最後要怎樣做才可以有比較好的分配比例，恐怕還是要請行政院可以邀集地方政府一起來討論，我們都會按照行政院的規定來辦理。

有，新青安還有繼續在執行。

我們是到明年6月底之前，6月底過後，我們就不再……

是。

了解。跟委員報告，因為這的確都是財政部跟金管會在掌控，但是就我的了解，的確沒有所謂個人年薪的問題，當然在相關授信或是建案本身的問題，我想都是財政部跟金管會針對授信的狀態及查核，他們會有一定的標準。

是。

了解。這到時候在討論的時候，我們會反映，謝謝。

吳委員你好。

過去3、4年以來。

報告委員，我想你對所有的程序都非常了解，到年底之前租金補貼的政策並沒有改變。但是我也要跟委員報告，因為明年開始要用新的財政收支劃分法，新的財政收支劃分法明年上路，我是說預算，它其實是3月的時候就公告了。要開始編列115年預算的時候，6都裡面的5都，就是除了臺南市以外，都來電請內政部國土署可以給他們公文，讓他們在編列下一年度縣市地方政府租金補貼的時候，看要不要編到預算裡面，所以國土署發的公文是通盤性的，請縣市地方政府在籌編預算的時候先預設準備，因為新的財政收支劃分法要上路。
我們的理由就是，新的財政收支劃分法其實分攤給地方政府的收入有增加，那中央政府自然就減少；既然中央政府減少，我們很希望大家都有共識回到原來111年之前，當時我們在做租金補貼，中央跟地方平均起來大概是75比25的比例來編列，也就是平均來講，縣市地方政府可能要負擔25%的租金補貼。我們並沒有要求資格要限縮，沒有這件事情，只是給錢的就分成中央跟地方要一起共同來負擔，大概是這樣子。
至於財力分級的部分，我們很希望行政院主計總處重新考量，會不會按照以前舊的？譬如以新北市來講，新北市的財政考量是要負擔30%，總共30%，因為在新北市申請租金補貼的戶數非常高，這樣會不會不公平？這個就是每個縣市政府要跟行政院主計總處坐下來談，那我們會以行政院主計總處的規定跟說法為主，要求各縣市地方政府配合，共同負擔租金補貼總共的預算。

不會，我們就資格沒有限縮。

是。

目前為止，我們就申請的資格並沒有限縮。

委員好。

是。

是，感謝委員。確實耐震補強的部分，雖然前幾年申請量不太大，但我想這是對老公寓有很大幫助的一個計畫，尤其要讓它的結構可以做得更安全，這部分我們的經費都有延續。
第二，確實在今年的特別預算裡面，希望提出老宅延壽的部分，就是如果結構評估比較沒問題，但真的是很舊的房子，例如4樓到6樓舊公寓，這部分我們會提出一個補助的方式，希望在公共區域安全，比如樓梯、外牆、走廊如果想要改善，讓安全性提高；還包括部分的室內，比如舊的電線要換、舊的設備要換，希望用安全跟無障礙的設備來改善，我想對於住在那裡的不管是老人還是年輕人，環境會變得比較好、會比較安全。我相信老房子在暫時沒辦法都更的狀況下，可以得到比較好的環境，會讓大家比較願意住。

對，還搬不走的。

是。

對。

是。

是。

是。

是。

有啦！感謝委員，確實提這個都是很好的建議。而確實地方政府，像臺北、新北現在也有在補助。這個部分，我們在老宅延壽計畫裡面也有列入，希望舊公寓如果大家協調有共識就可以來設，相關的設置標準也已經都慢慢放寬了。現在很多其實條件是有，只要協調好，我相信就可以來補助他們設置電梯，對於公寓的使用會比較方便。

是。

現在條件都有放寬。

是，好。

好。

是，主要比較多有的是卡到違章。

這就要大家再互相協調。

感謝委員。

丁委員好。

報告委員，這個部分，在我們發這個公文的時候，是因為6都裡面有5都都要求內政部國土署要發函，但內政部國土署發函不可能只發給六都，所以變成22個縣市都全部一起發出去。此外，在今年年初有先跟每個縣市政府的承辦人員講過，因為年初的時候，每個地方政府都知道根據財政收支劃分法要重新劃分，屆時自籌款和財力分級可能要回復，不然中央政府沒有辦法因應負擔兩、三百億的預算。

很感謝。

我有三個部分要向委員說明：第一，一般性補助款的部分跟現在內政部國土署處理的有關租金補貼的部分完全無涉，因為租金補貼的來源是住宅基金，所以一般性補助款現在的執行狀況跟地方政府一般性補助款的項目範圍，內政部大概就是以行政院或其他單位為主，這是第一個；第二個……

是，我知道。第二……

委員提到今年的預算，今年預算被凍結的部分在最近兩、三個月大概都已經解凍了，所以除了刪掉的部分，能夠進行的部分我們現在都在進行當中，委員所關心的可能是地方建設當中牽涉到內政部的部分……

這部分我們其實也都已經告訴相關的地方政府繼續往前執行……

有關今天所說的租金補貼，希望地方政府來配合的是明年的預算，不是今年的。還有……

我不知道委員所說的以今年的預算來看明年是什麼……

明年如果縣市政府……

我來跟委員報告，委員剛剛說的是一般性補助款的原則，但是住宅基金本身並不是……

住宅基金本身是專案撥補，行政院因為財源受限而沒有撥補能力的時候，當然我們就要找地方政府來談分配的事情。

大部分的地方政府下個月一定要把明年度的預算送出去因為還要交議會審查，所以才會急著希望我們趕快發一個公文，讓他們能夠據以準備。

跟委員報告，非常感謝委員。委員提到的這些狀況其實我們現在每年都有請地方政府去做預售屋的稽查計畫，包含我們跟消保處也在做一些共同契約的稽查。委員提到的這些不公平事項，其實我們也有發現，所以有整理出了缺失事項，即針對這些事項，我們已經訂有所謂的缺失事項，以作為以後稽查的重點，包含建商如果有違反這個部分的話，我們都會有一些罰責，就是處以6到30萬的罰責，並且要求改善。就這個部分，委員有提到不得記載事項，這會變成一個通案性的修正，所以未來我們也會檢討出一些態樣，看看能否把它放進來作為不得記載事項。

我們會在1個月之內先就委員指示的，把我們發現到的一些事情跟一些作法……

好。

跟委員報告，因為上次大院有提過，目前來講，最大的狀態就是我們要去適用相關罰則時，因為有所謂的保留戶，在實體上來講，它還是屬於個人戶，關鍵其實是在這裡，所以應該是說，怎麼樣具體去確認在點交的過程當中，它做的相關檢測是正確的，我覺得這是實務上第一點要去做的。當然我們還要再去強化這個機制，因為過程當中的確有可能因為保留戶太多，對於相關的檢測可能會比較粗糙。

所以怎麼樣去強化這中間的機制，這是第一個，當然也有人提出要用第三方，針對第三方這件事情，我們就要回歸到另外一個事實，就是第三方真正的責任是在哪裡？現在坊間的驗屋公司當然很多是在做檢測這一件事，但是我們也看到有些做的是超出範圍的。上次委員提出建議以後，我們內部有討論，也有找建研所來討論這件事情，也就是說，雖然是建築法規以外的項目，但是對民眾來講，他認為很重要，所以就坊間檢測的項目，我們找了建研所來談，請建研所就這些項目進行所謂標準的認定，這樣就可以提供給第三方防弊。

可是很多在實務上都已經登記是個人的。

是，所以關鍵其實是在這裡。

是。

是。

應該這麼說，如果針對的是公共安全，而且是法規內有的部分，但我們知道長期下來比較多的爭議是出在法規以外的。

法規以外的部分，我覺得在他們的條例裡面，如果真的要確認、修正，我們當然是樂觀其成，但我是建議在真實的落實上，要把法規有的跟法規以外的……

不是！不是！法規以外包含了檢測的項目不是在法規裡面的，事實上、實務上也出現的確有在檢測這些項目，這些要在條例裡面釐清，看看是否只做法規內的項目，還是有包括法規之外的、不屬於該自治條例的，可是實務上會遇到民眾還是會需要這些項目，比如水平有沒有拉得很齊？牆壁所謂的滲水或者龜裂，它的意義是什麼？但這不是在法規內的，可是民眾會很在意這些問題。

所以我才會建議，即剛才提到我們也跟建研所討論，就是某些項目訂定一些標準，不要讓大家到最後流於各說各話，甚至影響點交，我覺得這是很重要的一件事情。

對！對！

可是它會涉及到母法，因為它的母法包括了建築法及其他，當中並沒有這些項目，我剛講的法規以外的部分，我們是給它一些標準，讓大家執行上有一個依據就好。

好。

委員好。

是，謝謝委員，目前因為5%的保留款是針對專有部分，公用部分是沒有的，所以我們在今天的報告裡面有一個建議事項，也許可以評估看看，是不是針對公用部分也有交屋保留款的規定。不過就這個部分，因為這個制度若要變革，可能還是需要內政部再洽一些消保團體還有業者，一起來討論有沒有可行性或者有其他的措施來保護消費者。

我們跟內政部一直都有非常好的配合。

我們有一些建議會提供給他們，他們一開始會找一些業者來討論，如果需要修公寓大廈管理條例，我們也會協助；如果是需要修預售屋的應記載或不得記載事項，我們也會跟他們做比較深入的討論。

好，我們會跟內政部討論。

好，謝謝。

的確目前它還是必須成立管委會還有完成相關的點交程序，因為所有的法規現在都是扣合在這個角度上，如果不成立然後不完成這個動作，其實公基金就會違反它使用的目的。

對，所以我才會說這個部分在實務上來講並不適合用修法的方式，但是我覺得一樣可以跟地方政府再來討論，看地方政府願不願意來提供協助，譬如說它現在又可以依一個條例去做的話，不是用成立基金，而是類似把長期信託的概念放進去，那也確保大家權益的機制存在那裡面。但是在實務上要去操作的話，很可能還要跟相關的財政單位或是銀行去談這些事情。

沒錯。

我了解。

好。

謝謝委員。

委員好。

跟委員報告，我想在不動產業這一塊當然現在有很多所謂的黑名單，它並不在於……

對，關鍵是在這一類的話，所謂的保留戶，我們之前也都有討論過……

我知道，他過去因為有保留戶的關係而掌控了管委會，他也強制做了點交，在點交完以後，這些公設陸陸續續出問題……

對於這一類我們現在比較難處理，因為他不是真實在管委會管理的主導者。背後他是主導者，但是實務上他不是主導者，主要是因為保留戶……

所以這就是為什麼在過程中要有所謂的點交、確認，也有所謂的公基金跟保固……

好。

感謝委員，現在坊間驗屋公司的狀況是這樣，因為建築法規包含使照有應該要檢測、點交的公設項目，包含管線等都有一些標準，但是我們實務上看到現在專業驗屋公司的檢驗項目其實是超出這一些的，那這一些……

我說明一下，因為本來在相關點驗的過程當中，就是可以委託專業的技師。

因為技師是由政府核發執照的，由專業的技師來幫你檢驗，而不是驗屋公司，所以一般來講，驗屋公司會去找有專業證照的技師來成立。

所以我才會說其實重點是在於何謂驗屋的標準，那我剛剛也說明了……

今天不管他是哪一類的，只要有合格的技師執照，他驗的項目有法規內的，就按照法規的標準去執行，當然就沒有問題，那現在坊間比較大的……

在建築法規裡面有相關的標準，但是我跟委員報告，現在的狀態是有些驗屋是超出這些項目的，他也有在驗，我們認為驗這些超出法規的項目，當然不代表消費者不認同它，消費者對有些項目是認同的。我們也怕這樣長期下來這個市場是不是會亂了，就是某某驗屋公司主張了一堆，然後消費者就要掏錢買單，但有些是法規以外的，也不一定那麼需要，所以我們會再來討論。

沒有、沒有，我再說明一下……

我再說明一下，就是我們會找建研所就坊間現在在談的驗屋標準……

我說明一下，因為本來在法規以外的，也不該歸國土署來處理……

如果在市場上的確有這樣的現象，我們試著找建研所，因為建研所是技術單位，大家討論看看哪些項目可以訂出一些標準……

訂出一些標準讓它有一個依循，而不是任由驗屋公司去開價、訂項目，這樣的話，可能會讓這個市場比較正常一點，這個部分我們會找建研所來討論。

好。

徐委員好。

但是財政收支劃分法有大幅度的修正。

是，但是當時在立法院討論，並沒有把事權的檢討討論在內，如果事權檢討討論在內的話，中央要負責的部分跟地方要負責的部分大概就可以討論清楚，包括到時候財政收支劃分法的分配比例是怎麼樣的分配，我們要按照新的財政收支劃分法的範圍來處理。

當時因為事權沒有檢討，我想委員也有聽到我們的說法，因為五都的公務單位都要求國土署應該給個公文，讓他們在處理明年度預算的時候，看要不要把租金補貼的方式放到地方政府的預算裡面，將其編列進去，所以我們發了一個公文給22個縣市，請他們參考。

報告委員，我想不是每一項都推給地方，我剛剛所說的……

財政部對外的說法是，稅收提撥納入中央統籌分配的比例有多少跟多少，但是我們粗估這一次立法院所通過的財政收支劃分法，中央減少經常性收入高達3,753億，各部會非法定義務支出的項目，需要配合刪減的是28%左右，也就是我剛才所說的，我們在大院裡面討論財政收支劃分法的時候，事權的檢討並沒有在財政收支劃分法的草案裡面解釋得非常清楚，因為內政部國土署主辦的租金補貼是最大項，今年為止，大概已經支出1,553億左右……

我們寫的公文就是請他們思考放到下一年度的預算，可能是放入自籌款，或者是在統籌分配款裡面來思考，我們可以把全文給委員參考。

沒有，我們沒有那麼倉促的決定，我剛才跟委員報告的是，我們在今年年初就有提到這件事情……

我們在年初就已經提醒各地方政府，今年3月，行政院要求我們跟地方政府就事權上面，尤其是以租金補貼來講，要跟地方政府告知，所以我們是以發文的方式。

應該這麼說，也跟委員報告，為什麼地方政府也會急著過來？今天如果我們在這裡……

是，這個狀況是，如果我們拖到了年底才決定，反而地方政府會倉促、來不及，這樣會影響整個租屋族的權益，我們都是基於保障所有租屋族的權益而提早告知地方，可以的話，預先準備……

我想這方面目前並沒有得到這麼大的授權……

但還是要告訴地方政府，他們要有一些預先作為。

許委員好。

報告委員，我們是依據貴院所通過的財政收支劃分法，然後行政院主計處要求我們在租金補貼上面要跟地方政府來做一下未來比例的分配，所以我們才會有這樣的公文。剛剛有跟委員報告過，最主要是地方政府要籌備下一年度預算的時候需要我們用公文告知他們，所以6月12號國土署就把公文發出去給各縣市地方政府。

我們在今年年初的時候有跟地方政府先告知，我想請署長跟您回應。

跟委員報告，因為我們每一季都有定期的住宅租金補貼檢討會議，今年主計總處通知我們以後，我們就在檢討會議裡面告知所有的縣市政府，可能要面對……

重點是要告知他們有這個狀況，因為當時我們還不知道財政收支劃分法準確上路的時間，但是必須要讓地方政府有預留因應的空間……

是。

還沒有確定。

他們要預為因應，如果他們不預為因應，到最後如果真的產生分配的話……

預為因應就是……

但送給議會的預算中必須要有這個項目，若先保留這個項目，屆時不管結果為何總會有一個科目；如果現在完全不做的話，就沒有那個科目可以因應了。

跟委員報告，在我們上禮拜發出去後，六都已經有五都打電話來了，因為必須要這樣做。也就是大家在行政作業上，必須有預為作業的空間存在……

這是兩個不同年度的！因為今年的租金補貼都沒有變，那是明年的！

在財劃法實施以後，地方政府會增加收入。

跟委員報告，為什麼地方政府會需要我們發公文？因為起碼有這個項目在、有這個科目在，大家才不會措手不及！

所以我才會說可能是首長不了解實務作業……

首長可能不了解！因為今天提要求的都是行政單位……

實務上……

看地方行政單位有沒有跟首長溝通，我想他們心裡上其實都有準備了。

這部分還有待……

這是114年跟115年，我們也沒有講過，因為這不是一般性補助款的項目。

不是！租金補貼不在一般性補助款、不在裡面……

不是中央……

不是只有地方買單，中央還是負責最大的部分。我們只是回到110年以前，由地方政府……

應該回到110年以前，地方政府是有責任的……

委員好。

原則上，像公設違法的狀況，依照公平法規定，我們會把查到的相關案件報主管機關外，也會向公平會說明，而公平會對這類案子的裁罰其實非常多。

原則上，我們一方面會跟內政部聯合查核，這是查核面；至於法規面，目前有公平法可以處理，不過我們可以再跟地政司研究一下，看有沒有其他的應記載、不得記載事項，還可以再……

這部分我們可以再跟地政司討論。也就是在應記載跟不得記載事項……

對，再做一些處理。

基本上已經有公平法可以處理，所以我們現在比較著重在執行面部分。因此，我們與縣市政府跟消保處都有在做定期的聯合稽查……

如果法制面要加強的話，我們可能會把一些常見的違規態樣整理出來，給業者參考。

我們再跟消保處討論一下。

依照目前的機制，確實像委員所關心的，這是長久以來所累積的問題，我們確實沒有辦法在現行法規上做很好的處置。剛剛也提到公寓大廈管委會在建商占比較高的狀況下，有時候會球員兼裁判，對單一購買的買家來說不免受此困擾，所以我們希望能夠透過第三方機制來處理：第一個提供樣態，請大家來參考；第二個，看能不能導入其他輔導的方式來協助點交，改善居住品質。事實上這確實不容易，但現行公寓大廈管委會的形成，尤其是第一屆管委會的形成大概以建商居多，而這點總是造成困擾，所以現在的機制就是在契約上寫清楚，若未能依照契約走，則以民事訴訟的方式解決，但此舉曠日費時，也會產生惡性循環，這是我們目前所碰到相當大的挑戰。

委員好。

報告委員，這樣的說法比較簡化。

賴總統當然會延續原來蔡總統所說的社會住宅新建的部分，但是社會住宅興建在過去執行的層面當中，第一個，我們找公有地、用公務預算蓋這麼多社會住宅，這樣累積下來到20萬戶或30萬戶所動用的公務預算非常龐大和驚人。我想你應該了解，所以我們在財務槓桿的情況下要重新思考怎樣可以多元取得社會住宅。所謂多元取得社會住宅，現在行政院也照會在協商當中：第一個，能不能讓私人企業加進來，例如本來是希望找保險事業、保險公司一起加入。第二個，我們看看現在的國公營事業原來就要蓋住宅的話，可以導入社會住宅。另外，有沒有可能透過都更或整體開發計畫，在自償率大家都可以接受的情況下，讓很多私人的資金可以進來，我們用分回取得的方式，包括可能會牽涉到容獎的部分。大概有三、四個以上多元取得社宅興建的土地和資金正在盤點當中，所以我們朝著興辦社會住宅的方向並沒有改變，但是用公有的土地、用公務預算來蓋社會住宅，花費的預算和成本確實太高，我們可能要做一下修正。

3%到5%。

我們希望蓋社宅不會只有中央的責任，地方政府本來就應該要擔負責任，尤其整開地區在取得上相對比較容易，所以我們一方面要求地方政府要保留，一方面如果在區塊裡面有國公有土地，這部分我們會優先整合進來興建；如果它是屬於地方政府的，我們會希望地方政府要優先來做，不可以全部丟給中央來興建，這部分中央和地方還是要一起承擔責任。第二，我們會優選在區位比較適合的，而且確定開發以後很快就會有年青人或有需要的族群進來，所以我們會選擇適合的區位，而不是全面大撒的方式，因為有些區位相對比較偏僻的，不一定都很適合，我想政策方向會朝這樣來做。

目前是希望國公營事業土地優先採用或租用的方式。

是，如果地方政府，我們希望它優先，或者大家改用租用的方式來處理，這樣相對都是節省成本的作法。

是。

對，盡量用租用的方式來處理。

是，在多元取得的方式，這些都是其中的一種，也有一些是用合作開發，也就是本來是希望朝向設定地上權的，它是住宅區，我們就是用設定地上權加容積獎勵來多取得社宅，這也是一種方法，所以會用很多元的方式、朝向最有利的方式來取得。

是。

我們到目前都是靠行政院撥補，每年大概都是撥補200億元，有一些是從房地合一稅，有一些則是從行政院專案撥補，所以未來還是會面對財政收支劃分法的挑戰，所以我們也不斷思考多元取得，也是用這個方式來降低整個住宅基金的負擔。

行政院都會撥補。

到目前還沒有，不過院的目標沒有變，因為那個部分是動態的，有一些會撥給長照，有一些撥到我們這邊。

對，所以它是這樣雙向調整。

其他不足的部分，行政院還是會撥補，夠用就可以了。

對。

我們會來爭取應該到住宅基金的房地合一稅，但是行政院在撥補預算的時候也有考量到以租金補貼為主的部分不夠，所以才會每年撥補200億元，如果用房地合一稅的話，其實差不多是這個規模。從哪裡的稅收撥到這裡面是行政院主計總處的裁量，對我們來講，我們收入裡面有這個額度給我們，我們就很高興，如果不夠法定應該給的10%，我們會去爭取。

委員好，感謝委員。

謝委員要聽我解釋，200億元就是我剛才所講的，行政院要撥補給住宅基金的200億元。

我也要跟委員講，200億元真的是行政院要撥補給住宅基金的200億元。

我也要再跟謝委員報告，200億元真的就是行政院要撥補給住宅基金的200億元，希望委員不要有不同的意見，因為我們現在也是根據行政院給我們的資料跟大家報告。

13萬戶。

地方政府、行政單位都有需要互相因應。

這是地方要求的。

他任內發包「宜居小東」，還有……

不是啦！我跟你報告，因為那個土地是我去爭取的。

在他任內施工，但是土地的取得、規劃是我那時候開始做的，這要說明清楚。

到目前為止有八萬五千多戶。

請委員指教。

這就是包租代管政策未來要提高的用意，包租代管也很重要，但是沒有那麼快。

一定都有，本來就有。

感謝委員，我們目前也是用這樣的方式進行，所以包租代管的標準有提高。

他本來就很專業。

謝謝委員的關心，委員提供兩點很好的意見，第一，針對目前很多私人沒人住的空屋，我們可以統計之後提出比較好的方式，讓它們釋放出來成為社會住宅的一種。

我了解委員的意思，所以在整體房屋數量不變的情況下，因為這是浪費一些資源，我們會來處理。

多元取得社會住宅是我們未來努力的方向。

謝謝委員。

我們當時說的是113年底，到113年底的確是12萬戶。

你指的是到去年4月30日。

我們當時報的計畫是到113年底，所以我們指的也是113年底完成這個數字，去年又發包一萬九千多戶，是有追上這個進度。

目標都沒有改變。

包含直接興建、都更分回、民間促參和合作開發這些類型。

到目前為止，我們是先確認取得方式，接下來會逐漸確定每一年的目標。

目標沒有變，但是每一年確定的金額、數字……

是。

了解。所以剛剛向委員報告，我們……

對，還沒有確認這些數字。

不會，我們很快就會把它定義出來。因為最近把方式……

我們之後會按照手頭案件的發包量能確認。

應該是這一、兩個月就會確認。

是。

是的。

沒有耶！到目前為止都按照進度在推行，只有極少數落後，大部分都是超前。

現在已經有4處可以申租。

是。

其實完工和入住之間還有一些差距，因為還要整頓、室內裝修，所以我們說的完工和那個定義不太一樣。現在可以很確定的是……

對。

對。

我了解。也向委員說明一下，當時認為完工以後就代表入住，但是完工以後還有很多行政作業，這個階段才會有一點點delay，所以和完成並沒有……

所以……

我知道，我們會努力。

謝謝委員。

到目前為止就是這個數字。因為要考慮到社宅興建以後，那個地方是否適合集居。因為那是一個比較大的量體，所以落點的部分我們會特別考慮。目前大概就是民雄、朴子、太保，這幾個是很明確的，其他地方是……

水上目前是……

水上和中埔，目前和經濟部還在談合作，也就是工業區開發的時候要不要一併做這樣的處理。

應該是這麼說，水上和中埔因為有工業區的開發合作概念，所以我們主動找經濟部談，要不要在這個過程當中直接去做，這部分經濟部正在研究，因為他們也覺得這個方向似乎是可行的。

謝謝王委員的鼓勵。其實有關少子化和提供社會住宅的政策，行政院也要求內政部要和相關單位考量。所以我們現在有在考慮，未來不管是租金或者是社會住宅，如果是屬於婚育家庭，也就是想要生小孩或是想要再多生一胎的時候，租金補貼是不是可以再提高？這方面我們在思考當中，但是也要看量能不能跟得上。
因為現在興建全新社會住宅所需的財政金額非常大，例如土地取得和房舍興建都需要公務機關投入相當多資源，所以我們現在回復很多委員的詢問時，都是希望能夠用多元的方式取得社會住宅，也就是不要大面積興建，一次就是一、兩千戶，如果我們能夠用螞蟻雄兵的方式，例如都更分回或者是整體開發計畫分回，儘量提供婚育家庭的年輕人入住。尤其是我們還要考慮他們就學和就業的方便性，如果是偏鄉，青年人也不會想去。
用這樣的方式雙管齊下：一個就是多元取得婚育家庭可以入住社會住宅的條件，第二個，在租金補貼方面，能不能因為他多生小孩就給予更多優惠。當然，至於其他的少子化政策，例如衛福部會有生育補貼等等，這就不在內政部的考量範圍內。

好，謝謝委員的鼓勵。

委員好。

補助從民國96年就有了。

是，請委員指教。

對，原住民委員會的部分

沒有，也有地方的配合款。

您說的是兩萬戶以後啦！一開始的兩萬戶的確是這樣，但是兩萬戶以後，擴增時就需要地方的配合款。

先到113年，然後是114年、115年。

是。

我了解。至少到今年年底都沒有變啦！到今年年底還是依照現在的計畫。

了解。因為財政收支劃分法的關係，我們的確受到一些衝擊，稅基賸餘可能也不會再撥補那麼多金額，所以要讓地方政府預為因應。

就我們現在所了解的，因為財政部或主計總處的業務不是屬於內政部的權責，我們現在所收到的資訊，就是中央政府在這一次新的財政收支劃分法通過的時候，經常性的收入會減少3,753億，各部會非法定義務的支出需要配合刪減28%。

主計總處？

跟委員報告，我們到目前是不清楚，因為行政院還在修正那個補助的分級原則，也就是行政院主計總處還在訂補助的分級原則，但從年初就開始告訴我們要注意這件事情，地方政府現在因為面臨明年度的預算編列，需要我們這樣的配合……

跟委員報告，也是因為地方政府已經出現這個請求，因為他們也要……

他們也要預為因應，所以我們雙方就是一個互相合作的概念，它要預為因應，我先協助它出這一份……

我說明一下，委員當過地方的主管也都知道，至少在預算裡面要有這個科目，今天如果連這個科目都沒有，萬一明年真的上路了，地方政府會措手不及。

我了解委員的意思，但是……

應該這麼說，我想行政部門都同樣要有預為因應的作法，就像去年突然通過要凍結大量預算的時候，我們也都先告知地方：要預為因應做什麼事；地方政府就會在它的預算裡面提早做一些準備。我想大家現在都是在準備的過程當中，當然我們還是會跟主計總處反映。

地方政府正在籌編，所以他們也要預為因應，大家都是一樣。

所以我才跟委員講，地方政府希望預為因應，大家都是在行政的協助上，它希望預為因應，所以我們也告訴它可以做。

委員好。

感謝委員，所謂的點交時間，還有保固的起算點，這當然涉及到雙方契約的簽訂，在實務上各自有各自的優缺點；如果是完工起算的話，就會卡在點交如果拖太久，保固期很快就會消減掉；如果要等到點交後才開始起算，點交的過程不夠確實，又會讓基金提早動支。過去都會建議還是在雙方的合約裡面訂定，或是到最後沒有辦法，要走到消保那一段才去處理。也跟委員報告，光是這一個部分，我們就不太認為它應該在法規裡面明訂，因為法規明訂會有各自的優缺點，這是第一個。
第二個是點交的項目，現行建築法規規定的項目，事實上大家都確認可以，但很多在點交過程當中，是因為法規外的項目也會被要求要點交，點交的品質怎麼確認，這個部分就會在合約跟消費者爭議之間出現了差異，所以要修這一個部分，可能包含國土署跟地政司，甚至跟消保處都要去討論，在這些內容裡面，有哪一些是具體可以執行的，或有哪些還要再尋後續的協調，跟爭議處理，甚至要民法訴訟才能處理？

委員講到一個重點，老舊公寓有部分是因為我們這幾年開始要求成立管理組織，也就開始產生一些點交上的問題，因為過去二、三十年可能都沒有去處理這些公設點交，自從我們要求成立以後，他們開始重視這些議題，我想這是一個好的起點。現在地方政府希望我們可以延長一下輔導期，讓他們有多一點時間去協調與緩衝，這個部分我們會來研議，看起來八樓以下問題比較明顯，也就是老舊公寓的問題，這個我們會來研究，找地方政府再溝通一下輔導期的延長。
第二個就是能不能再放寬一點規定，讓它的管理組織不一定要非常完整的，有一些管理組織甚至只要有負責人和一些架構就可以了，否則一般要成立到很完整的組織，的確會很難。這個部分我們會來研議。

沒有那麼多。

是，都是靠撥補。

是。

撥補現在已經有200億了。

今年需要376億。

對。

是，就是回到110年以前的樣態。

跟委員報告，因為房地合一稅撥補到住宅基金是去年開始，我們也會爭取這個比例可不可以再調高，當然，院裡面還要再協調。

當然我們會跟院爭取，每年都有爭取，這個部分都要看最後協調的結果，謝謝。